Wat staat er in een koopcontract en waar let je op?
De koopovereenkomst is het juridische document dat de aankoop of verkoop van een woning officieel vastlegt. Toch tekenen veel mensen het contract zonder het goed door te lezen. Dat is begrijpelijk, want zo’n document kan overweldigend zijn, maar het is wel een risico. Bij Barnsteen Makelaars en Taxateurs begeleiden we je bij elke stap, inclusief het begrijpen en controleren van de koopovereenkomst.
Wat staat er in een koopovereenkomst?
Een standaard koopcontract bevat een aantal vaste onderdelen. Die vormen samen de juridische basis van de transactie en beschermen zowel koper als verkoper. Het is belangrijk dat je weet wat er in staat voordat je je handtekening zet.
- Persoonsgegevens van koper en verkoper
- Een omschrijving van de woning en het adres
- De overeengekomen koopprijs
- De beoogde overdrachtsdatum
- De ontbindende voorwaarden
- Bepalingen over de staat van de woning
- Een lijst van roerende zaken die achterblijven
- Aansprakelijkheidsbepalingen bij verborgen gebreken
Elk van deze onderdelen heeft juridische consequenties. Een kleine afwijking of een onduidelijke formulering kan later voor problemen zorgen. Neem de tijd om alles te lezen en stel vragen als iets niet duidelijk is.
NVM-modelkoopcontract of maatwerk?
De meeste makelaars, waaronder Barnsteen als NVM-makelaarskantoor, werken met het NVM-modelkoopcontract. Dit is een gestandaardiseerd document dat door de brancheorganisatie is opgesteld en juridisch goed doordacht is. Het biedt een solide basis en beschermt beide partijen op een evenwichtige manier.
Soms worden er aanvullingen of afwijkingen op het standaardmodel opgenomen. Denk aan specifieke afspraken over de oplevering, een afwijkende termijn voor het financieringsvoorbehoud of bijzondere clausules over de staat van de woning. Lees die aanvullingen extra zorgvuldig door, want juist daar zitten de details die later van belang kunnen zijn.
De ontbindende voorwaarden
Ontbindende voorwaarden zijn clausules die je de mogelijkheid geven de koop te ontbinden zonder dat je een boete verschuldigd bent, mits aan bepaalde voorwaarden niet wordt voldaan. Ze zijn een belangrijk vangnet voor de koper. Controleer altijd of deze voorwaarden in het contract zijn opgenomen en of de termijnen haalbaar zijn.
Financieringsvoorbehoud
Het financieringsvoorbehoud is de meest gebruikte ontbindende voorwaarde. Het geeft je de mogelijkheid de koop te ontbinden als je de hypotheek niet rond krijgt binnen de afgesproken termijn. Die termijn bedraagt doorgaans vier tot zes weken. Zorg dat je hypotheekadviseur op de hoogte is van de exacte datum, zodat hij of zij tijdig kan handelen.
Wordt het financieringsvoorbehoud niet tijdig ingeroepen en lukt de financiering toch niet, dan riskeer je een boete van doorgaans tien procent van de koopsom. Dat is een forse som, dus neem deze termijn serieus.
Bouwkundige keuring
Een andere veelvoorkomende ontbindende voorwaarde is de bouwkundige keuring. Hiermee laat je de woning inspecteren door een onafhankelijke bouwkundige. Als uit het rapport blijkt dat de herstelkosten een bepaald bedrag overschrijden, kun je de koop ontbinden. Spreek vooraf duidelijk af welk bedrag als grens geldt en zorg dat dit correct in het contract staat.
Roerende zaken: wat blijft er achter?
In het koopcontract staat een lijst van roerende zaken die bij de woning achterblijven. Dat zijn spullen die niet juridisch aan de woning vastzitten maar wel worden meeverkocht. Denk aan gordijnen, lampen, witgoedapparatuur, een tuinschuur of tuinmeubilair.
Onduidelijkheid over roerende zaken is een veelvoorkomende bron van conflicten bij de sleuteloverdracht. Controleer de lijst zorgvuldig. Staat iets er niet op dat je wel verwacht? Laat het aanpassen voordat je tekent. Andersom geldt hetzelfde: als verkoper wil je zeker weten dat spullen die je meeneemt niet per ongeluk op de lijst staan.
De drie dagen bedenktijd
Als koper heb je na het ondertekenen van het koopcontract drie kalenderdagen bedenktijd. In die periode kun je zonder opgave van reden en zonder boete van de koop afzien. Daarna is het contract bindend, tenzij een ontbindende voorwaarde van toepassing is.
Gebruik die drie dagen verstandig. Lees het contract nogmaals rustig door, bespreek het met je partner of adviseur en controleer of alle afspraken correct zijn vastgelegd. Het is een korte periode, maar wel een waardevol vangnet.
Waar let je extra op bij het tekenen?
Naast de ontbindende voorwaarden en de roerende zaken zijn er nog een aantal punten die extra aandacht verdienen bij het doorlezen van een koopcontract.
- De exacte overdrachtsdatum en of die haalbaar is voor jouw situatie
- De staat van de woning: is er een ouderdomsclausule of een niet-zelfbewoningsclausule opgenomen?
- De hoogte van de waarborgsom of bankgarantie, doorgaans tien procent van de koopsom
- Eventuele erfdienstbaarheden of kwalitatieve verplichtingen die op de woning rusten
- De termijn voor de bouwkundige keuring als die als ontbindende voorwaarde is opgenomen
Een ouderdomsclausule betekent dat de verkoper aangeeft dat de woning ouder is en dat gebreken die daarbij horen voor rekening van de koper komen. Dat klinkt nadelig, maar het is een gebruikelijke clausule bij oudere woningen. Weet je wat je tekent, dan kom je niet voor verrassingen te staan.
Laat het contract controleren
Twijfel je over een clausule of wil je zeker weten dat alles klopt? Laat het contract controleren door je makelaar of een juridisch adviseur. Bij Barnsteen Makelaars en Taxateurs in Heemstede begeleiden we zowel kopers als verkopers bij het opstellen en controleren van de koopovereenkomst. We zijn actief in Haarlem, Heemstede, Bloemendaal, Aerdenhout, Hoofddorp, Velsen en de rest van Zuid-Kennemerland.
Als aankoopmakelaar is het juist onze taak om jou te beschermen en ervoor te zorgen dat je weet wat je tekent. We lezen het contract met je door, signaleren aandachtspunten en adviseren je over eventuele aanpassingen. Zo teken je met vertrouwen.
Veelgestelde vragen over het koopcontract
Wat is het verschil tussen een koopcontract en een koopakte?
Een koopcontract en een koopovereenkomst zijn hetzelfde document. De koopakte is de notariële akte die bij de overdracht wordt getekend bij de notaris. Het koopcontract is dus de voorovereenkomst, de koopakte is de definitieve juridische overdracht.
Kan ik het koopcontract nog aanpassen nadat ik het heb getekend?
Aanpassingen na ondertekening zijn alleen mogelijk als beide partijen daarmee instemmen. Binnen de drie dagen bedenktijd kun je als koper de koop ontbinden. Daarna zijn wijzigingen alleen mogelijk in overleg met de verkoper en moeten ze schriftelijk worden vastgelegd.
Wat gebeurt er als de verkoper het koopcontract niet nakomt?
Als de verkoper de afspraken niet nakomt, heb je als koper recht op nakoming of schadevergoeding. In ernstige gevallen kun je ook aanspraak maken op de boeteclausule, doorgaans tien procent van de koopsom. Een makelaar of juridisch adviseur kan je hierbij begeleiden.
