Onderhandelingen over de verkoopprijs: wat kun je verwachten?

Wat zijn de spelregels? Wat mag je verwachten van een koper? En hoe zorg je dat jij er goed uitkomt? Barnsteen Makelaars en Taxateurs neemt je mee door het hele onderhandelingsproces.

Het eerste bod: een opening, geen eindpunt

Het eerste bod van een koper is zelden het maximale bedrag dat hij of zij bereid is te betalen. Het is een opening, een uitnodiging om het gesprek aan te gaan. Schrik dus niet als dat eerste bod lager uitvalt dan je had gehoopt. Dat is volkomen normaal en hoort bij het proces van woningverkoop.

Hoe ver onder de vraagprijs is normaal?

Dat verschilt per markt en per woning. In een gespannen markt met weinig aanbod wordt er soms juist boven de vraagprijs geboden. In een rustiger klimaat is een openingsbod van vijf tot tien procent onder de vraagprijs niet ongewoon. In de regio Haarlem, Heemstede en Zuid-Kennemerland kennen we de gebruikelijke marges goed en weten we wat realistisch is om te verwachten.

De kunst van het tegenbod

Ontvang je een bod dat te laag is? Dan reageer je met een tegenbod. Dat is het moment waarop jij aangeeft wat voor jou een acceptabele prijs is. Een goed tegenbod is niet altijd simpelweg het gemiddelde tussen jouw vraagprijs en het bod van de koper. Het hangt af van hoe gemotiveerd de koper is, hoe lang de woning al te koop staat en wat de marktomstandigheden op dat moment zijn.

Blijf zakelijk, niet emotioneel

Onderhandelen over je eigen woning is persoonlijk. Je hebt er jaren geleefd en veel in geïnvesteerd. Maar emotie is een slechte raadgever bij onderhandelingen. Een koper die kritiek heeft op de keuken of de tuin probeert daarmee de prijs te drukken, niet om je te kwetsen. Probeer opmerkingen zakelijk te interpreteren en laat je niet van je stuk brengen.

Meer dan alleen de prijs

Onderhandelingen gaan niet altijd uitsluitend over het bedrag. Er zijn meer elementen waarover je kunt onderhandelen, en soms maakt een concessie op een ander punt de deal juist mogelijk. Denk aan de opleverdatum, roerende zaken of de voorwaarden waaronder het bod is gedaan.

Opleverdatum en roerende zaken

Een koper kan bereid zijn meer te betalen als de opleverdatum aansluit bij zijn of haar planning. Omgekeerd kan een flexibele datum voor jou een reden zijn om iets meer mee te geven op de prijs. Ook roerende zaken spelen een rol. Gordijnen, keukenapparatuur, een tuinset of vloerbedekking kunnen allemaal onderdeel worden van de onderhandeling.

Bouwkundige keuring en voorbehouden

Veel kopers maken hun bod afhankelijk van een bouwkundige keuring of een financieringsvoorbehoud. Dat zijn legitieme voorwaarden, maar ze bepalen ook hoeveel zekerheid jij als verkoper hebt. Een bod zonder voorbehouden is meer waard dan een even hoog bod met voorbehouden, omdat het risico op het afketsen van de deal aanzienlijk kleiner is.

Meerdere biedingen: hoe werkt een biedingsprocedure?

Wanneer er meerdere geïnteresseerden zijn, kan een makelaar een biedingsprocedure starten. Kopers dienen dan tegelijkertijd een bod in, zodat niemand weet wat de ander biedt. Dit systeem werkt in het voordeel van de verkoper: de onderlinge concurrentie drijft de prijs op en jij kunt kiezen op basis van zowel prijs als voorwaarden.

Kies niet altijd voor het hoogste bod

Het hoogste bod is niet per se het beste bod. Een iets lager bod zonder voorbehouden en met een gunstige overdrachtsdatum kan uiteindelijk aantrekkelijker zijn dan het hoogste bedrag met meerdere ontbindende voorwaarden. Een ervaren makelaar helpt je de biedingen goed te vergelijken en de juiste keuze te maken.

Wanneer is een onderhandeling geslaagd?

Een onderhandeling is geslaagd wanneer zowel koper als verkoper zich kunnen vinden in de uitkomst. Dat betekent niet dat je altijd je maximale vraagprijs haalt, maar wel dat je een eerlijke prijs hebt gekregen voor jouw woning, onder voorwaarden die voor jou acceptabel zijn. Dat evenwicht is het doel van iedere goede onderhandeling.

Bevestig alles schriftelijk

Zodra je het eens bent over prijs en voorwaarden, wordt alles vastgelegd in een koopovereenkomst. Mondeling overeengekomen afspraken zijn juridisch gezien niet bindend. Zorg dus dat alle details, van de prijs tot de opleverdatum en de roerende zaken, zwart op wit staan voordat er handtekeningen worden gezet.

Wat doet Barnsteen Makelaars voor jou bij de onderhandeling?

Onderhandelen is een vak. Een ervaren makelaar kent de lokale markt, weet wat een reële prijs is, herkent de tactiek van kopers en weet wanneer je moet standhouden en wanneer je iets kunt toegeven. Barnsteen Makelaars en Taxateurs begeleidt je door het hele onderhandelingsproces, van het eerste bod tot de definitieve handtekening.

Als NVM-makelaarskantoor gevestigd in Heemstede zijn we actief in de regio Haarlem, Bloemendaal, Aerdenhout, Hoofddorp, Velsen en de rest van Zuid-Kennemerland. We kennen de lokale markt door en door en zetten die kennis in om jou de beste deal te laten sluiten.

• We beoordelen elk bod op prijs én voorwaarden
• We adviseren je over een sterk en realistisch tegenbod
• We begeleiden je bij een biedingsprocedure als er meerdere geïnteresseerden zijn
• We zorgen dat alle afspraken correct worden vastgelegd in de koopovereenkomst

Wil je straks met vertrouwen aan de onderhandelingstafel zitten? Neem contact op met Barnsteen Makelaars. Wij zorgen dat jij de beste deal sluit.

Veelgestelde vragen over onderhandelen bij woningverkoop

Moet ik altijd reageren op een eerste bod, ook als het veel te laag is?

Ja, het is verstandig om altijd te reageren met een tegenbod, ook als het eerste bod ver onder je vraagprijs ligt. Door te reageren houd je het gesprek gaande. Een te laag openingsbod betekent niet dat de koper niet serieus is. Het is een onderhandelingstactiek die bij het proces hoort.

Wat is het verschil tussen een bod met en zonder financieringsvoorbehoud?

Een bod met financieringsvoorbehoud betekent dat de koper de koop kan ontbinden als de hypotheek niet rond komt. Een bod zonder dit voorbehoud geeft jou als verkoper meer zekerheid. Dat extra zekerheid kan soms opwegen tegen een iets lager bedrag, zeker als je snel wilt verkopen.

Hoe lang mag een onderhandeling duren?

Er is geen wettelijke termijn voor onderhandelingen. In de praktijk duurt het proces van eerste bod tot overeenstemming enkele dagen tot een paar weken. Hoe langer het duurt, hoe groter het risico dat een van beide partijen afhaakt. Een voortvarende aanpak met duidelijke communicatie werkt het best.

Auteur: Amber Nooij